Capitale? Milano batte Roma

Il 2008 non sembra proprio essere l'anno di Roma capitale. E non c'entra niente l'allarme lanciato dal sindaco Gianni Alemanno e dalla nuova giunta di centrodestra sul «buco» e l'emergenza bilancio, né la norma salva-capitale o i debiti in essere. A sottolineare i problemi di Roma è il Worldwide Centers of Commerce Index 2008, la ricerca che ogni anno MasterCard svolge per identificare gli hub dell'economia globale. Secondo lo studio, che ha esaminato 75 capitali nel mondo, Londra rimane la città più importante dell'economia e Roma si posiziona al 47esimo posto, perdendo quattro posizioni rispetto al 2007 e piazzandosi dietro Lisbona, Tel Aviv, Dubai, Barcellona. Fa molto meglio Milano che sale al ventesimo gradino davanti a importanti centri come Boston, Berlino, Shangai e San Francisco.

Flussi finanziari, facilità d'impresa, vivibilità e contesto politico legale, alcuni degli indicatori presi in considerazione per l'analisi sviluppata da un gruppo di economisti, sociologi ed esperti di discipline legate ai contesti urbani e diretto da Michael Goldberg, consulente per l'economia e il governo in Canada, Stati Uniti e professore in 50 diverse università. Tra il panel di studiosi anche il direttore del National Economic Research Institute Fan Gang, Peter Taylor e Maurice D.Levi.

La classifica, che ha utilizzato 43 indici e 74 sottoindici per arrivare alla definizione di un punteggio complessivo per ogni città, dimostra che il 40% delle prime 25 città identificate come poli commerciali globali sono europee. Tra queste però non figura la Roma «caput mundi». Va ancora peggio se ci si sofferma all'analisi relativa solo al Vecchio Continente: la capitale è ferma al 21esimo posto su 28 città europee. E la situazione non migliora se si confrontano i risultati dello studio del 2007: se Milano quest'anno ha guadagnato cinque posizioni realizzando una delle performance più rilevanti insieme a Madrid, Roma è scesa di quattro gradini. «Il capoluogo lombardo batte la capitale su flussi finanziari, qualità dei servizi bancari e facilità d'impresa — spiega Paolo Battiston, direttore generale MasterCard Italia e Grecia — ma anche per le attività economiche supportate dal sistema di trasporti e per la qualità della vita».

Solo su un indicatore Roma ha la meglio: quello legato alla conoscenza e al flusso di informazioni che si basa sull'alta concentrazione di università, scuole di business administration e istituzioni di ricerca. «Sono classifiche opinabili — commenta Stefano Manzocchi, ordinario di economia internazionale alla Luiss — ma sono studi che vanno tenuti in grande considerazione perché ci dicono molto della percezione delle nostre città all'estero». «Certo — spiega il professore — Milano ha un vantaggio storico, è la nostra piazza finanziaria e l'unica Banca di Roma, per fare un esempio, è appena entrata in un gruppo europeo come Unicredit. Ma sono diversi i fattori che purtroppo penalizzano la capitale: manca un sistema di infrastrutture adeguato, c'è una scarsa capacità di progettazione e poi più in generale si ha la cattiva abitudine di investire solo in occasione di grandi eventi, come il Giubileo». Con il rischio che alla fine tutto si sgonfi come una bolla di sapone. Le complicazioni della macchina burocratica, poi, provocano frizioni che allontanano le imprese estere che decidono di investire altrove. «Non tutte le capitali hanno un ruolo di supremazia — spiega però Lanfranco Senn, professore di economia regionale e urbana alla Bocconi — guardiamo lo stato di New York ad esempio, la capitale, Albany, è una città che molti di noi non hanno mai sentito nemmeno nominare. Stessa cosa per Berna che nonostante tutto non è né Zurigo né Ginevra».

Non c'è da preoccuparsi insomma, secondo Senn, se Roma si piazza dietro Vienna (26esima) Amburgo (33esima) o Dubai (44esima). Fa un certo effetto invece vedere sia la capitale che Milano fanalino di coda nella formazione universitaria. «Solo Budapest, Atene, Lisbona e Praga sono dietro di noi per la creazione di cervelli» puntualizza Paolo Battiston. Nell'analisi, dopo la pole position di Londra, seguono New York e Tokyo come principali centri di business. «Un podio» uguale a quello del 2007. In Europa invece a parte Londra (1a posizione) e Madrid (5a) che sale anche a livello globale all'undicesimo posto grazie alla stabilità del Pil, il tasso di cambio e l'elevato standard di vita, mostrano un certo dinamismo Parigi, Francoforte e Amsterdam. Ruolo crescente per i Paesi dell'est: «Praga, Budapest, Mosca, ogni variazione positiva è molto significativa — spiega Lanfranco Senn —. Ma anche quello di Milano è un gran bel risultato, senza considerare che l'Expo sarà un potenziale di miglioramento molto forte». Se infatti l'anno prossimo il capoluogo lombardo potrebbe retrocedere nella classifica a causa del ridimensionamento di Malpensa, il bilanciamento potrebbe arrivare grazie all'Expo. Si prevede un afflusso di circa 29 milioni di visitatori, 70 mila nuovi posti di lavoro e un investimento che, compreso l'indotto, viene valutato in 20 miliardi di euro con una forte prevalenza nel settore immobiliare.

Corinna De Cesare

Crollano le compravendite nelle grandi città

Nel 2008 crollano le compravendite di case nelle grandi città. A Napoli, mercato in calo del 16%, a Palermo del 12,5% e a Milano e a Bologna, segno negativo, rispettivamente, dell'11,8% e del 11,4 per cento. Roma registra una flessione dell'8,3% e, per la prima volta, dal 2000, compravendite in discesa anche nei piccoli centri urbani, segno di una crisi, ormai, evidente dell'intero settore, che, complessivamente, rispetto al 2006, perde il 4,6 per cento.
A certificare il cattivo stato di salute del comparto residenziale nel nostro Paese, il rapporto Immobiliare 2008 dell'Agenzia del Territorio che registra, anche, un aumento della quotazione media delle case, che, nel 2007, sale a 1.536 euro al mq, contro i 1.448 euro al mq del 2006, con una variazione positiva di circa il 6%, seppure inferiore, rispetto al periodo precedente, quando la crescita era stata del 8,3 per cento. Un trend di crescita continuo, se si considera che, dal 2004, la quotazione media degli immobili residenziali ha fatto registrare un aumento complessivo del 25,5 per cento. I prezzi maggiori si hanno nelle località turistiche. A Portofino, Cortina d'Ampezzo e Capri, per esempio, i valori di un immobile sono circa 9 volte la media nazionale. Nelle grandi città, invece, i prezzi al mq sono 3 volte il dato medio nazionale, mentre scendono di ¼ a Trapani e Vibo Valentia.

Dal rapporto dell'Agenzia del Territorio emerge, poi, un calo generalizzato del mercato delle compravendite di immobili nel nostro Paese del 7,1% rispetto al 2006. Oltre al residenziale, diminuiscono le compravendite di locali commerciali (-4,8%) e del mercato "Magazzini", che segna una flessione del 5,2 per cento. Il settore commerciale, in particolare, si contrae, soprattutto, nelle regioni del Centro (-7,3%), con un calo vistoso nei capoluoghi (- 10 per cento). Segni negativi, poi, anche per il terziario (-2,6%) e per il settore produttivo, che cala del 3,5 per cento.

Tuttavia, nonostante l'andamento negativo delle compravendite, conclude il rapporto, il mattone si conferma sempre un buon investimento, con un rendimento medio garantito intorno al 5 per cento. Valutando il rapporto tra canone di locazione e valore di mercato al mq, l'Agenzia del Territorio calcola che, ai nuovi canoni stipulati nel 2007, una casa rende, in media, il 4,14%, mentre un posto auto, il 5,09 per cento. Da uffici, negozi e capannoni, invece, i rendimenti maggiori, tra il 5,19% e il 5,67 per cento. E considerati i tempi che corrono, sono davvero cifre di tutto rispetto.

Il Rapporto Immobiliare 2008 completo dell' Agenzia del Territorio che analizza i volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 2007 e nel periodo 2000-2007.

Casa, fuga dall'investimento

I segnali di crisi sono sempre più concreti. E non solo all'estero. Il mattone non è più il bene rifugio per eccellenza dove mettere al sicuro un capitale altrimenti a rischio (leggi in Borsa). In molto casi, oggi diventa un bene da vendere perché ormai poco redditizio.

Non è un segreto che sul mercato siano aumentate le offerte di case, che chi ha investito per affittare fatica sempre più a trovare inquilini perché i canoni sono troppo elevati, e quindi sceglie di vendere piuttosto che avere la casa vuota.

Non solo. «Il mercato della sostituzione, ossia del cambio di abitazione, è ingessato - spiega Luca Dondi di Nomisma -. Molto di quanto arriva sul mercato è fermo perché manca la domanda. È così che continuano ad aumentare i tempi di vendita e a salire gli sconti: il divario tra prezzo richiesto e costo alla conclusione della transazione è del 15%. Mentre le compravendite scendono ancora. Stupisce la tenuta dei prezzi, la cui crescita resta in linea con l'inflazione».

Sono queste le linee guida dell'Osservatorio che Nomisma presenterà la settimana prossima, che contiene previsioni di una ripresa non prima del secondo semestre del 2009. Ma la novità è che si è ridotto ai minimi termini l'acquisto per investimento. Dal 20% delle compravendite totali, questo specifico segmento si sta progressivamente portando verso i valori del 2000, quando si aggirava sul 5% delle transazioni.
La situazione italiana si differenzia quindi dalla fase di crisi che nazioni come Stati Uniti e Gran Bretagna stanno vivendo - e in cui si respira una pesante pressione per via della discesa dei prezzi del mercato immobiliare residenziale già in atto -, ma non resta immune dalle reazioni emotive che seguono alle notizie che arrivano da oltre frontiera.
«La difficoltà è anche quella di individuare - continua Dondi - una linea di sviluppo per il futuro. Per questo motivo gli indicatori che emergono dal nostro Osservatorio focalizzato sulle 13 maggiori città italiane sono tutti negativi».

Ma sono proprio le anomalie del nostro Paese che per ora lo tengono al riparo dalla burrasca. Fattori frenanti per l'economia come la scarsa mobilità dei lavoratori, la poca propensione all'indebitamento delle famiglie e il fatto che il parco residenziale sia costituito per la maggior parte da prime case di proprietà al momento permettono al segmento residenziale di non subire pesanti contraccolpi.
E per il prossimi mesi? L'arrivo di una nuova "colata" di cemento, sulla scia dei progetti di Governo ed Enti locali, unita al numero crescente di annunci di vendita, produrrà un aumento dell'offerta che non necessariamente la domanda saprà assorbire.
«Oggi il 40% delle compravendite è costituito da nuova edilizia - dice Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme - contro il 25% di dieci anni fa. Una forte componente che se subirà contrazioni inciderà pesantemente sul sistema. Siamo all'inizio di una fase di calo dei prezzi. Anche per via del deciso calo della domanda d'acquisto». Partita soprattutto dalla disaffezione al mattone come investimento.

«Bisogna distinguere due grandi aree - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - quella dell'investimento privato e quella degli investitori. Per le famiglie oggi è più difficile accedere al credito (secondo i dati Nomisma il 22% delle famiglie italiane ha un mutuo per un totale di 226 miliardi di euro di erogato a fine 2007) e la domanda è quindi in flessione. Si stima che quest'anno chiuda con una flessione delle compravendite del 10 per cento. In cambio i prezzi restano stabili almeno in termini reali, in linea con l'inflazione».

Cospicuo è anche il patrimonio immobiliare dei Comuni, 320 miliardi di euro in totale ma soltanto 20 miliardi (pari a 14 milioni di metri quadrati) di beni residenziali. «Una pioggia di immobili che potrebbe arrivare sul mercato qualora i Comuni decidessero di fare cassa - spiega Breglia - per rifarsi del mancato introito dell'Ici. Le due operazioni già messe in atto dai Comuni di Torino e Milano hanno avuto esiti positivi. Ma a fare male al mercato immobiliare è soprattutto la crisi economica. Si compra casa se si ha la prospettiva di un lavoro». Ancora di più, se c'è crisi, si riduce l'investimento nel mattone a scopo di reddito. Soprattutto oggi che non si trovano gli inquilini. E il rendimento annuo lordo di un appartamento non supera il 4,5% contro il 6% di cinque anni fa. Come dire: rendimento inferiore e più rischi rispetto ai titoli di Stato.
Secondo l'ultimo Osservatorio dell'Agenzia del Territorio dedicato al 2007 le compravendite totali sono scese del 7,1%, il 4,6% nel segmento residenziale. Il dato è peggiore delle stime, basate sui valori positivi degli anni passati. Le compravendite sono scese a 806.225 transazioni contro le 845.051 del 2006.

E i prezzi? Anche sul fronte quotazioni si evidenzia un cambiamento di trend: l'aumento dei valori è omogeneo nei Comuni non capoluogo e nelle grandi città, che finora invece hanno trascinato il mercato. Secondo l'Agenzia del Territorio, il prezzo medio al metro è pari a 1.557 euro (+2,6% rispetto al semestre precedente e +5,5% su base annua), con una crescita però rallentata rispetto a quella registrata nel semestre precedente. Su quest'ultimo punto dal l'Agenzia sottolineano che i prezzi del residenziale sono saliti nei grandi Comuni in media del 35% negli ultimi tre anni.
Per il futuro le quotazioni subiranno necessariamente un ridimensionamento. Almeno nelle previsioni degli addetti ai lavori. Non tutti, anche se cresce il fronte dei pessimisti. Secondo Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi del network immobiliare Ubh, «molti operatori si augurano un riaggiustamento del mercato, e dei prezzi. Inevitabilmente il rallentamento delle transazioni iniziato nel 2007 e confermato dai dati del 2008 porterà a un ridimensionamento dei prezzi. Da oggi a fine 2008, secondo le nostre previsioni, scenderanno del 7-8% per quanto riguarda l'usato, ossia le abitazioni da ristrutturare, e del 3-3,5% per il nuovo».

IN PILLOLE

Qui Milano
Il calo. Nel secondo trimestre 2008, per il portale Idealista, nel capoluogo lombardo i prezzi delle abitazioni da ristrutturare sono scesi in media dello 0,9%.

Qui vacanza
Settore in stasi. Secondo Scenari Immobiliari il fatturato residenziale nel 1° semestre 2008 è di 106 milioni di euro (+1,9%). In calo il turistico

Qui Italia
Prezzi in linea con l'inflazione. Per Scenari Immobiliari, i prezzi medi dovrebbero salire del 3,9% per fine anno.

Il trend dei prezzi
1973-1974: Il primo shock petrolifero rialza l'inflazione e spinge i prezzi delle case
1980: balzo dell'inflazione e corsa alla casa. Si tratta anche di una consenguenza dell'equo canone, che spinge a vendere le case affittate
1990: corsa alla casa come bene rifugio dopo il crollo delle Borse
1993: il crollo del mercato immobiliare Usa e il fallimento delle saving bank affosa i mercato europei
2007: crisi dei mutui subprime in America

di Paola Dezza

Il mattone si sgonfia, prezzi «reali» in calo

MILANO - Diminuiscono i mutui accesi, si riduce il numero di «acquisti», aumentano i tempi di vendita (fino a sei mesi) e i prezzi delle case restano più o meno stabili. Risente della situazione di «crisi» e dell'allarme inflazione anche il mercato immobiliare (in termini di fatturato, il 6% del Prodotto interno lordo). Gli italiani sono sempre meno propensi all'acquisto come dimostra lo studio presentato ieri da Nomisma: nel 2007 ci sono state 40 mila compravendite di abitazioni in meno rispetto al 2006 (-4,6%) e un decremento dell'1,2% dell'erogazione dei mutui. Non solo. Pochissime le famiglie italiane che hanno intenzione di comprare un'abitazione nei prossimi dodici mesi: 1,8% contro il 7% di inizio anni 2000.

Un mercato definito «ingessato» dall'osservatorio economico bolognese che per il 2008 prevede una riduzione di compravendite di 80 mila unità (-10%). La situazione abitativa torna così ai tempi del 2002, quando il costo dei mutui si attestava sulla misura odierna. E il valore totale delle case vendute, che nel 2007 è stato pari 123 miliardi di euro, nel 2008 dovrebbe attestarsi attorno ai 110 miliardi (-10,5%). Nelle grandi aree urbane la riduzione delle compravendite ha toccato quota 9,3%. Eppure, nonostante ciò, sarà «difficile immaginare una riduzione dei prezzi, se non quella veicolata dall'inflazione» come ha specificato il presidente Nomisma Gualtiero Tamburini, che ha poi aggiunto: «nessun rischio di tracollo come in Usa e in Spagna». La nostra frenata è meno importante rispetto a quella americana e «le situazioni di insolvenza, stanti le politiche prudenti delle banche e delle famiglie, fanno sì che il fenomeno sia sotto controllo». Tant'è che su cinque milioni di famiglie alle prese con un mutuo, «solo il 2% è in difficoltà nei pagamenti delle rate». Inoltre, mentre in Italia durante il decennio d'oro tra il 97 e il 2007 si costruiva poco, in Spagna, nonostante una popolazione inferiore alla nostra, la produzione è stata tripla e ha prodotto un eccesso di offerta.

Nell'immediato futuro i costi degli appartamenti (per la prima volta in quattro città come Milano, Bologna, Firenze e Venezia i prezzi reali delle case diminuiscono tra lo 0,5% e l'1% rispetto al 2007) rimarranno stabili, anche se «non è da escludere, nella seconda metà dell'anno, una flessione dei prezzi» come spiega Luca Dondi, analista mercato immobiliare Nomisma Real Estate: «potrebbero diminuire dal 3 al 5% per le periferie delle grandi città come Roma, Bologna e Milano». Situazione stabile invece nei centri delle metropoli, dove le quotazioni rimarranno uguali. Le forti flessioni di vendita degli immobili nel 2007, secondo l'osservatorio, continueranno a essere registrate anche nel corso di quest'anno. «Bologna ha registrato un decremento dell'11,4% nel 2007 - spiega Dondi - e nel 2008 potrebbe subire una flessione tra il 15 e il 20%, Roma ha subito una flessione dell'8,2% nel 2007 che potrebbe arrivare quest'anno al 12%». Per Milano, che l'anno scorso avrebbe perso circa «l'11,8% in termini di contratti stipulati, è prevista nel 2008 una flessione tra il 15% e il 16%». Una situazione che non fa bene nemmeno ai titoli immobiliari che negli ultimi dodici mesi hanno perso, secondo l'osservatorio bolognese, il 58,1% portando la capitalizzazione delle società del settore quotate in Borsa sotto i 4 miliardi. «Il mercato immobiliare - ha lanciato un appello Tamburini - è un mercato strategico, e bene farebbe il governo a metterlo in sicurezza con interventi ad esempio sulle imposte di registro, sull'Iva, affinché inoltre i fondi immobiliari e le società quotate possano lavorare più largamente anche importando capitali all'estero».

Corinna De Cesare

Mercato immobiliare: compravendite in calo, prezzi stabili per il 2008

Cala il numero di compravendite sul mercato: 845mila, 806mila, 726mila, questo il numero delle case rispettivamente comprate nel 2006, nel 2007 e la stima per il 2008. Ma i dati più attesi presentati questa mattina dall'istituto di ricerca Nomisma a Bologna nel Rapporto sul mercato immobiliare 2008 riguardavano i prezzi, con molti potenziali acquirenti che si domandano se sia il caso di attendere una discesa dei prezzi o comprare subito: per Nomisma, vista la tendenza della prima parte dell'anno, i prezzi a fine 2008 anno dovrebbero segnare crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all'inflazione.
Nelle grandi aree urbane, nell'ultimo semestre, rispetto alla fine del 2007, il prezzo delle case è aumentato del +2,1%, del +3,0% per gli uffici e del +3,7% per i negozi.
Le variazioni medie annue dei prezzi si attestano sul +4,2% per le case, +5,8% per uffici, +6,2% per i negozi e +2,3% per i box e garage.
In quattro grandi città si registrano cali reali dei prezzi delle abitazioni nell'ultimo anno, con flessioni comprese fra il -0,5% e il -1%: si tratta di Milano, Bologna, Firenze e Venezia. Gli sconti sui prezzi richiesti per le case crescono del 10% sull'anno e vanno al 12,2%.
Le 13 grandi aree urbane nazionali vedono inoltre una flessione delle transazioni del 9,3%, ma già avevano cominciato a perdere terreno nel 2006, diminuendo del 2,2%, mentre le intenzioni di acquisto di un'abitazione nel prossimo anno sono sui livelli più bassi dell'ultimo ciclo immobiliare (1,8%), quando erano al 7% all'inizio degli anni 2000.
I tempi medi di vendita degli immobili sono aumentati diffusamente e sono in media pari a 5,6 mesi per le abitazioni, 6,6 mesi per gli uffici, 6 mesi per i negozi e 3,6 mesi per i box auto.

Il rapporto Nomisma